Résidence principale ou investissement locatif : trouver la bonne voie pour votre avenir

Avant de déterminer quelle stratégie est la plus judicieuse, il est important de prendre en compte le marché immobilier dans son ensemble, et plus spécifiquement au Pays basque.

• Hausse des prix soutenue : Selon les derniers chiffres des Notaires de France, en 2023 le prix médian d’un appartement ancien a dépassé les 4 900 €/m² à Biarritz, +21% sur cinq ans ! A Bayonne, il atteint 3 400 €/m² (+16%).
• Demande locative forte : Face à la tension sur l’accès à la propriété, la demande de logements à la location ne cesse de croître, notamment pour les biens de qualité, meublés ou non.
• Taux d’emprunt relevés : Les taux de crédit immobilier ont doublé en deux ans, avoisinant 3,7% sur 20 ans au premier trimestre 2024 (Observatoire Crédit Logement/CSA). Cela peut changer l’équilibre financier de votre opération.

L’immobilier reste donc une valeur refuge, mais les conditions ont évolué, et les arbitrages entre « acheter sa maison » et « investir pour louer » méritent d’être mesurés avec nuance.

Devenir propriétaire de son "chez-soi" reste un objectif fort pour beaucoup, et ce n’est pas un hasard. Voici les principaux avantages mis en lumière par de récents sondages (source : Ifop, INSEE) :

• Stabilité à long terme : Être propriétaire de sa résidence principale permet de se protéger des aléas de la location (fin de bail, hausse de loyers, disponibilité des biens).
• Patrimoine tangible : C’est souvent l’investissement le plus important d’une vie. Il constitue un actif transmissible mais aussi un gage d’indépendance financière à la retraite.
• Liberté d’aménagement : Achat rime avec personnalisation complète de l’habitat, une notion précieuse à mesure que les années passent.
• Dispositions fiscales : À l’exception de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), la résidence principale n’est pas taxée sur les plus-values réalisées à la revente, contrairement aux biens locatifs.

Mais il existe aussi des points de vigilance :

• Rendement financier souvent inférieur au locatif : Historiquement, la rentabilité moyenne d’une résidence principale (hors effet "levier" du crédit) se limite à la revalorisation annuelle du bien. Sur 10 ans, le gain moyen a été de 3,2% par an selon Les Échos, contre 6 à 7% brut pour un investissement locatif correct bien situé.
• Moins de flexibilité : Un déménagement soudain ou la nécessité de s’adapter à un nouveau besoin (santé, mobilité…) peut rendre la situation inconfortable quand tout le patrimoine est immobilisé dans sa résidence principale.

À l’inverse, investir dans l’immobilier locatif consiste à acheter un bien dans le but de le louer : ce choix s’inscrit à la fois dans une logique de constitution de revenus complémentaires et de diversification patrimoniale. Voici pourquoi elle attire de plus en plus les seniors et retraités :

• Source de revenus régulière : Les loyers versés sont souvent un solide complément à la pension de retraite, surtout dans des zones tendues où la vacance locative reste faible (inférieure à 2% à Bayonne/Biarritz, selon PAP.fr).
• Effet levier du crédit : Même après 55 ans, il reste possible d’obtenir un crédit immobilier en optimisant le montage (taux plus courts, assurance adaptée). Le locataire paie (une partie de) l’emprunt !
• Rendement net supérieur : Sur des produits bien sélectionnés, la rentabilité brute peut dépasser 5%, et le « cash-flow » (loyer perçu moins mensualité) devient attractif. C’est plus que le rendement moyen d'une assurance-vie euro, limité à 2,5% en 2024 (France Assureurs).
• Fiscalité avantageuse : Selon le régime fiscal choisi (micro-foncier, LMNP, déficit foncier), il est possible de déduire de nombreux frais ou d’amortir partiellement l’investissement.
• Transmission facilitée : Le démembrement de propriété ou la donation-partage permettent d’optimiser la transmission en conservant les revenus issus du bien.

À ne pas négliger cependant :

• Gestion locative : Trouver des locataires fiables, s’occuper des travaux, gérer l’administratif, voici quelques contraintes. Toutefois, de plus en plus de propriétaires délèguent à des agences (5 à 8% du loyer mensuel).
• Risque d’impayés ou dégradations : Il existe des assurances, mais le risque zéro n’existe pas.
• Fiscalité parfois défavorable : Au-delà de certains seuils de loyers, la fiscalité peut devenir lourde, surtout si vous ne profitez plus d’avantages comme le LMNP ou Pinel.

La réalité n’oppose pas nécessairement les deux choix. Nombreux sont ceux qui débutent par l’un, puis évoluent vers l’autre au gré de leur trajectoire personnelle, familiale ou patrimoniale. Voici les critères les plus utiles pour trancher :

1. Objectif de vie et sécurité

• Besoin de stabilité et d’enracinement ? Achetez votre résidence principale, surtout si vous vous projetez sur au moins 8 à 10 ans. Le seuil de rentabilité de l’achat (par rapport à la location) se situe en général autour de 7 ans de détention, selon l’INSEE.
• Mobilité désirée, projets changeants ? L’investissement locatif peut permettre plus de flexibilité, surtout si votre situation familiale ou professionnelle évolue encore.

2. Capacité d’emprunt et fiscalité

• Emprunter après 55 ans : Les banques sont plus attentives à la capacité de remboursement, mais la solidité de l’épargne préexistante et l’échéance de départ à la retraite sont prises en compte.
• Dispositifs d’aide : Certaines aides (comme le Prêt à Taux Zéro, PTZ) ne sont accessibles qu’aux acheteurs de la résidence principale, pas pour les investisseurs locatifs.

3. Situation patrimoniale et transmission

• Résidence principale : Transmise en franchise de plus-value si elle est vendue, elle bénéficie d’une exonération ; elle peut aussi être facilement adaptée aux besoins (ascenseur, accessibilité…).
• Biens locatifs : Idéal pour transmettre progressivement le patrimoine, optimiser la succession, loger (ou aider à loger) un enfant, un petit-enfant, etc.

Avec l’allongement de la durée de vie et l’évolution du rapport au travail, les stratégies changent. D’après la Fondation iFRAP (2023), plus d’un tiers des acheteurs de biens au Pays basque sont aujourd’hui retraités ou pré-retraités : une proportion nettement supérieure à la moyenne nationale.

• Sécuriser le parcours résidentiel : Penser à adapter son logement à la perte d’autonomie éventuelle, ou privilégier l’achat dans une résidence avec services.
• Se créer des revenus complémentaires : Le locatif (classique ou meublé) permet de dégager du revenu pour réaliser ses projets, aider ses proches, ou faire face à l’inflation sans entamer son capital.
• Choisir selon l’environnement : Le Pays basque propose de belles opportunités, mais il faut veiller à ne pas acheter "trop cher" – le principal risque pour la résidence principale étant une valeur qui stagne ou diminue si l’exposition devient trop spéculative (ex : certains quartiers de Biarritz ont accusé une correction de 8% entre 2022 et 2023 selon MeilleursAgents).

Quelques exemples inspirants :

• Achat d'une résidence principale à Anglet : Pour un couple de jeunes retraités, un T3 de 70 m² acheté 335 000 €, crédit sur 15 ans : l’équivalent d’un loyer d’environ 1 250 €/mois, sans la crainte d’un bail précaire, et une revente potentielle sans imposition sur la plus-value.
• Investissement locatif à Saint-Jean-de-Luz : Appartement T2 à 280 000 €, loyer espéré 1 000 €/mois (hors charges), soit un rendement brut de 4,2%. Après fiscalité (régime LMNP réel), revenus nets restant supérieurs à 700 €/mois, tout en conservant le bien transmissible à ses enfants.
• Combinaison des deux : Certains propriétaires choisissent de louer leur résidence principale (par exemple lors d’un long séjour à l’étranger ou d’un besoin de trésorerie temporaire) grâce à la mobilité accrue des plateformes de location saisonnière – attention ici à la réglementation locale, très stricte dans la plupart des communes basques (soumis à autorisation préalable).

• Pensez modularité : Acheter une résidence principale qui pourra être transformée facilement en deux logements séparés (location/colocation) offre des possibilités d’évolution.
• Étudiez le bail réel solidaire, solution innovante pour acheter sa résidence principale à moindre coût dans certaines villes, tout en bénéficiant d’une revente encadrée.
• Négociez systématiquement : Les marges de négociation sont revenues depuis 2023, en particulier si vous achetez sans crédit (cash). La FNAIM estime qu’à Biarritz, près de 60 % des transactions se concluent en deçà du prix affiché.
• Prenez conseil auprès de professionnels reconnus et impliqués localement : Notaires, conseillers en gestion de patrimoine indépendants (CGPI), associations d’usagers peuvent vous guider sur les pièges à éviter et les solutions sur-mesure.

Le choix entre résidence principale et investissement locatif est moins une question de recette miracle que d’alignement entre projet de vie, sécurité et souplesse financière. Le contexte du Pays basque, entre solidité patrimoniale et diversité des usages, invite à des solutions hybrides et à une approche personnalisée. La valeur d’un toit, à la retraite, dépasse parfois la rentabilité stricto sensu et englobe qualité de vie, stabilité et capacité à partager ou transmettre. Restez curieux, informés et ouverts : chaque chemin est unique, et il existe aujourd’hui une multitude d’outils pour réaliser des parcours sur-mesure, en accord avec ses besoins présents et futurs. Bonne réflexion à tous celles et ceux qui veulent conjuguer sérénité, patrimoine, et envies d’ailleurs.

Sources : Notaires de France, Les Échos, Observatoire Crédit Logement/CSA, INSEE, Fondation iFRAP, PAP.fr, MeilleursAgents, FNAIM, France Assureurs.