Investir dans la pierre pour la retraite : bonne ou mauvaise idée aujourd’hui ?

Investir dans la pierre reste l’une des solutions préférées des Français pour garantir leur sécurité financière au moment de la retraite. Selon l’INSEE, près de 62 % des ménages français étaient propriétaires de leur résidence principale en 2022 – un chiffre en légère progression sur dix ans (INSEE, 2023). Cependant, le contexte change : prix élevés, durcissement de l’accès au crédit, nouvelles réglementations. Alors, l’immobilier est-il encore le choix gagnant pour préparer sa retraite, ou d’autres solutions méritent-elles d’être envisagées ?

• Générer des revenus complémentaires : Un appartement ou une maison en location peut assurer un loyer, un vrai “plus” à la pension.
• Habiter sans loyer : Posséder sa résidence principale permet souvent de vivre sans charges de location, ce qui allège le budget à la retraite. L’INED rappelle que 80 % des plus de 75 ans sont ainsi propriétaires (INED, 2021).
• Un patrimoine tangible à transmettre : L’immobilier est rassurant, visible, et constitue un héritage pour les enfants.
• Un actif résistant à l’inflation : Sur le long terme, la pierre a souvent suivi – voire dépassé – l’inflation, ce qui en fait un “rempart” pour la valeur de l’épargne.

En France, la pierre a rapporté en moyenne 5,9 % par an sur 20 ans, entre valorisation du bien et loyers perçus (source : Meilleurtaux, 2023). Mais ce rendement varie beaucoup selon la localisation, le type de bien et la conjoncture.

Stabilité et sécurité financières

Avoir un logement “à soi” offre une grande sérénité. C’est aussi une façon de maîtriser ses dépenses futures : une fois le crédit remboursé, les charges diminuent. Pour les locataires, l’investissement locatif permet de se constituer une source de revenus, voire de financer sa propre résidence secondaire.

Gestion flexible du patrimoine

• Possibilité de vendre pour dégager un capital : Revendre dans une zone en demande (comme le littoral basque) peut apporter de belles plus-values. Entre 2013 et 2023, le Pays basque a vu le prix moyen au m² ancien progresser de 55 % à Biarritz et 40 % à Bayonne (Notaires de France, 2023).
• Reverser en viager ou en démembrement : Des formules étudiées pour adapter le patrimoine à l’évolution des besoins en vieillissant.
• Transformation en location meublée saisonnière : Une possibilité pour booster les revenus, particulièrement dans les zones touristiques.

Dispositifs fiscaux avantageux

L’immobilier reste un terrain de jeu fiscal : dispositifs de défiscalisation (Pinel, Denormandie…), LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou SCPI offrent des rendements complémentaires pour alléger sa facture fiscale et se constituer un capital.

Une rentabilité moins évidente qu’il y a dix ans

Le rendement locatif brut en France se situe en moyenne entre 3 % et 5,5 % selon les villes (source : SeLoger, 2024). Mais attention : charges de copropriété, rénovations, taxes, vacance locative… le rendement net peut vite tomber sous 3 %. À cela, s’ajoute le contexte : en 2023-2024, la hausse des taux de crédit immobilier a contraint de nombreux candidats à la propriété. D’après la Banque de France, le taux moyen sur 20 ans était de 3,8 % en début 2024, contre 1,1 % en 2021 ! Cela réduit la capacité d’achat et augmente le coût total du placement.

• Les prix dans certaines zones sont déjà très hauts : Biarritz dépasse 8 000 €/m², Bayonne et Anglet flirtent avec les 5 000 €/m² (Meilleurs Agents, avril 2024).
• À Paris, en moyenne, une location rapporte 3 % brut. À Limoges, 7 %. Les différences sont marquées et peuvent évoluer rapidement (SeLoger, 2024).

Des règles en pleine mutation

À surveiller : l’encadrement des loyers (déjà en place à Paris, Lille, Lyon…), les nouvelles contraintes sur la performance énergétique (DPE). Depuis 2023, il est interdit de louer des « passoires thermiques », logements dont la consommation d’énergie dépasse 450 kWh/m²/an (loi Climat et Résilience). D’ici 2025, le critère va s’étendre (classe F interdite à la location), ce qui implique des travaux parfois lourds et coûteux. Au Pays basque, où le parc immobilier ancien est important, cela peut peser lourd dans la balance.

Manque de liquidité et volatilité

• L’immobilier reste un placement peu liquide : il faut compter plusieurs mois pour vendre, particulièrement sur de petits marchés.
• Les prix peuvent aussi stagner, voire baisser sur certaines périodes. En 2023, à l’échelle nationale, le prix des logements anciens a reculé de 5 % (Notaires de France, 2024).

Résidence principale : un “bouclier” pour la retraite

Être propriétaire de son logement au moment de la retraite reste l’un des meilleurs moyens de sécuriser son niveau de vie. Moins de charges fixes, pas de risque d’augmentation de loyer. Cela permet aussi plus de liberté dans l’adaptation du logement (travaux, transformation pour vieillir chez soi).

Investissement locatif : choisir avec rigueur

Accéder à la propriété dans l’objectif de louer doit être une décision mûrement réfléchie. Quelques conseils :

• Favoriser les secteurs à fort dynamisme démographique et économique.
• Privilégier des logements bien notés énergétiquement pour anticiper la législation future.
• Veiller à la demande locative réelle et ne pas se laisser séduire uniquement par des dispositifs fiscaux.

Bon à savoir : les résidences services seniors (RSS) ou les établissements de type EHPAD acceptant les investisseurs particuliers existent, mais attention : l’offre doit répondre à une réelle demande locale, et certains montages ont été sources de déconvenues (UFC-Que Choisir, 2024).

SCPI, OPCI : la pierre sans gestion

Pour les seniors qui ne souhaitent pas gérer un bien en direct, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) permettent d’investir dans l’immobilier (bureaux, commerces, logements), moyennant une gestion entièrement déléguée. Elles ont affiché un rendement moyen net supérieur à 4 % sur la dernière décennie (ASPIM, 2023). Mais il faut accepter un certain risque (valeur des parts non garantie, délais de revente variables).

Capitaliser pour la retraite sur la seule brique immobilière comporte ses limites, notamment face à la volatilité croissante des marchés et des lois. Il peut être judicieux de mixer immobilier et autres solutions.

• L’assurance-vie : Depuis plus de 30 ans, ce placement est le favori des Français pour compléter ou diversifier l’épargne retraite (plus de 1 900 milliards d’euros d’encours en 2024, FFA).
• L’épargne retraite (PER, ex-PERP) : Le Plan d’Épargne Retraite est souple, fiscalement avantageux, et accessible à tous les âges.
• Les placements liquides (livrets, fonds euros, etc.) pour faire face aux imprévus.
• Investissements responsables (ISR, fonds verts) : de nouvelles pistes pour combiner rendement, sens et diversification.

Dans la région, la demande reste forte, alimentée aussi bien par les retraités que par les résidents secondaires et les actifs attirés par la qualité de vie. Par exemple, selon la Chambre des Notaires du Pays basque, le nombre de transactions a été multiplié par 1,5 en dix ans sur le littoral. Mais la tension sur les prix y rend l’accession compliquée pour de nombreux seniors, sans parler de la difficulté pour les jeunes générations (Le Monde, 2024).

Par ailleurs, de nombreuses communes basques mettent en place des politiques d’encadrement ou de régulation – comme les quotas de locations touristiques – pour préserver l’habitat permanent. Cela peut influer sur la rentabilité future d’un projet locatif saisonnier.

1. Ne jamais investir sans audit précis : état du bien, valeur de marché, potentiel locatif, budget travaux (ne pas sous-estimer !).
2. Envisager l’avenir : aisance de circulation, accessibilité, proximité des services.
3. Penser à la fiscalité : plus-value, ISF (devenu IFI), droits de mutation, frais de succession.
4. Avoir en tête la liquidité du placement : vendre rapidement peut s’avérer difficile, surtout hors zones attractives.
5. Diversifier pour ne pas mettre “tous ses œufs dans le même panier”.

L’immobilier conserve de solides atouts pour préparer la retraite, à condition d’intégrer les paramètres du marché actuel et de privilégier la qualité à la quantité. La prudence s’impose : ne pas investir à tout prix, mais privilégier des acquisitions ciblées, avec une vraie utilité et une rentabilité durable. Enfin, se faire accompagner d’un professionnel pour l’étude patrimoniale et l’estimation des risques n’est jamais superflu, surtout lorsque l’enjeu est d’assurer ses vieux jours ou d’organiser sa transmission.

À l’heure des grandes évolutions démographiques et écologiques, il s’agit désormais d’imaginer une retraite sereine, où l’immobilier reste une pierre angulaire, mais s’intègre dans une réflexion globale d’équilibre, de protection et – bien sûr – de plaisir de vivre.